Konec nekonečným soudům o vyklizení nemovitosti?

Novinka roku 2026 přináší pronajímatelům naději.

Noční můra každého pronajímatele: nájemní smlouva skončila, ale nájemník odmítá vrátit klíče. Do konce roku 2025 to znamenalo jediné – připravit se na měsíce, často i roky trvající soudní martyrium. Od 1. ledna 2026 však vstupuje do hry nový nástroj, který pravidla hry zásadně mění: Rozkaz k vyklizení.

Dlouhé roky volali majitelé nemovitostí po spravedlivějším procesu. Situace, kdy neoprávněný uživatel bytu blokoval majetek a pronajímatel mezitím hradil hypotéku a energie, byla neudržitelná. Novela občanského soudního řádu (OSŘ) zavádí institut, který má potenciál vyřešit jasné případy v řádu týdnů.

Pojďme se podívat, jak tento „rychlý proces“ funguje a jaké podmínky musíte splnit, abyste jej mohli využít.

Co je to rozkaz k vyklizení?

Pro zkušenější pronajímatele nebude tento princip cizí – funguje totiž velmi podobně jako známý platební rozkaz.

V praxi to znamená, že pokud soudu předložíte perfektní důkazy, soudce nenařizuje ústní jednání. Nebude zvát svědky ani vás konfrontovat s nájemcem v soudní síni. Rozhodne „od stolu“ na základě vámi dodaných listin. Pokud soud uzná, že je nárok oprávněný, vydá rozkaz k vyklizení.

V něm nájemci uloží například jasnou povinnost: Do 15 dnů byt vyklidit a zaplatit náklady řízení.

Kdy můžete tento nástroj použít?

Rozkaz k vyklizení není kouzelná hůlka na všechny problémy, ale cílí na situace, které jsou právně čisté. Aby soud rozkaz vydal, musí být splněny tyto předpoklady:

1. Nájem prokazatelně skončil (např. uplynula doba určitá, nebo uběhla výpovědní lhůta u nesporné výpovědi).
2. Nájemce byt stále užívá bez právního důvodu.
3. Vše dokážete doložit listinami (smlouva, předávací protokol, výpověď s doručenkou).
4. Neexistuje jiný soudní spor o platnost výpovědi.

⚠️ Pozor na novou povinnost: Předžalobní výzva

Novela zákona (§ 175a odst. 2 písm. a) OSŘ) klade na pronajímatele jednu zásadní podmínku, na kterou se nesmí zapomenout.

Aby soud rozkaz vydal, musíte k žalobě přiložit důkaz, že jste nájemci zaslali písemnou výzvu k vyklizení. Tuto výzvu musíte odeslat nejméně 14 dnů před podáním žaloby. Pokud tento krok vynecháte nebo jej nedoložíte, soud návrh zamítne a věc se potáhne standardní cestou.

Jak se může nájemce bránit? (Institut odporu)

Je důležité zůstat nohama na zemi. I tento zrychlený proces má svou pojistku, aby nedocházelo k zneužití.

Nájemce má po doručení rozkazu 15denní lhůtu na to, aby podal tzv. odpor.

• Pokud odpor nepodá: Rozkaz nabývá právní moci, je vykonatelný a můžete okamžitě kontaktovat exekutora k nucenému vyklizení.
• Pokud odpor podá: Rozkaz se ruší a soud nařídí klasické jednání.

Zde je však psychologická výhoda na straně pronajímatele. Pasivní nájemci, kteří jen „hrají mrtvého brouka“ a poštu nepřebírají nebo neřeší, často lhůtu propásnou. Proti aktivním spekulantům to sice není stoprocentní řešení, ale i tak jde o silný nátlakový nástroj.

Co to znamená pro vaši nájemní smlouvu?

Od roku 2026 bude více než kdy dříve záležet na kvalitě vaší dokumentace. Soudce vydá rozkaz pouze tehdy, pokud je ze smlouvy a dokladů naprosto zřejmé, že nájem skončil.

Pokud bude vaše smlouva obsahovat nejasné formulace, nebo nebudete mít důkaz o doručení výzvy k vyklizení, soudce si netroufne rozhodnout bez jednání.

Co musíte mít v pořádku:

• Kvalitní nájemní smlouvu (ideálně na dobu určitou).
• Prokazatelné doručení výpovědi či oznámení o neprodloužení nájmu.
• Archivovanou výzvu k vyklizení s dokladem o odeslání.

Závěrem: Revoluce, nebo jen evoluce?

Rozkaz k vyklizení přináší pronajímatelům tolik potřebnou právní jistotu. Nezbavuje nás rizika, že narazíme na problémového nájemníka, ale dává nám do ruky zbraň, jak se ho v jasných případech zbavit o měsíce dříve než dosud.

Tato změna odměňuje ty pronajímatele, kteří mají své „papíry“ v pořádku. Profesionální přístup k dokumentaci se tak stává nejlepší prevencí budoucích problémů.