Když nájemce neplatí: Zadržovací právo je mocná zbraň, ale pozor na zpětný ráz

Mít v bytě nájemce, který měsíce „zapomíná“ platit nájem, je noční můra každého pronajímatele. Když už nepomáhají urgence ani prosby, člověk má chuť vzít věci do vlastních rukou. Občanský zákoník vám sice dává do ruky zajímavý nástroj – zadržovací právo – ale jak ukázal čerstvý rozsudek Nejvyššího soudu, je to nástroj ostrý jako břitva. Pokud s ním nebudete zacházet opatrně, pořežete se nejvíc vy sami.

Pojďme se podívat na to, jak legálně „zabavit“ věci nájemci a proč se vám argument „já myslel, že je to jeho“ může u soudu ošklivě vymstít.

Co říká zákon: Nouzová brzda v paragrafu 2234

Občanský zákoník v § 2234 říká jasně:

„Pronajímatel má právo na úhradu pohledávky vůči nájemci zadržet movité věci, které má nájemce na věci nebo v ní.“

V lidské řeči: Pokud vám nájemce dluží na nájemném, službách nebo způsobil v bytě škodu, můžete jeho věci (televizi, kolo, nábytek) v bytě prostě nechat a odmítnout mu je vydat, dokud dluh nesplatí. Je to taková „ruční brzda“, která má dlužníka motivovat k akci.

Má to ale jeden velký háček

Zadržovací právo je brutální zásah do vlastnického práva. Proto má extrémně přísné mantinely. A právě ty nedávno upřesnil Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 2057/2025 ze dne 22. 10. 2025.

Klíčový verdikt: Na „dobrou víru“ se nehraje

V onom soudním sporu šlo o provozovnu (stánek), kde nájemce dlužil peníze. Pronajímatel se rozhodl zadržet čtyři chladicí zařízení na nápoje. Logická úvaha? „Jsou u něj v obchodě, používá je, tak jsou jeho.“

Jenže lednice patřily dodavateli nápojů a byly označené štítky. Majitel lednic (třetí osoba) se ozval a chtěl je zpět. Pronajímatel odmítl s tím, že byl v dobré víře, že věci patří nájemci.

Nejvyšší soud ale rozhodl nekompromisně:

1. Vlastnictví je základ: Podle § 2234 můžete zadržet pouze věci ve vlastnictví nájemce.
2. Omyly se neodpouštějí: To, že jste si „upřímně mysleli“, že věc nájemci patří, je právně irelevantní. Pokud zadržíte věc někoho jiného, zadržovací právo vůbec nevznikne.

Proč je to tak přísné? Představte si, že dáte boty do opravny nebo auto do servisu. Majitel servisu neplatí nájem a pronajímatel mu zabaví vše, co v hale stojí – včetně vašeho auta. To by bylo nespravedlivé, že? Proto zákon chrání nevinné třetí osoby.

Kdy můžete věci zadržet (a kdy je to risk)

Abychom si v tom udělali pořádek, připravil jsem pro vás přehlednou tabulku:

Tři pravidla, jak se nespálit

Pokud se rozhodnete zadržovací právo využít, postupujte podle tohoto manuálu:

1. Prověřujte etikety a značky

Hledejte jakékoliv označení vlastnictví. Inventární čísla, štítky firem, leasingové nálepky nebo nápisy „Majetek společnosti XY“ jsou pro vás červenou vlajkou. Pokud tam jsou, věc neřešte a nechte ji být.

2. Dokumentujte jako profesionál

Jakmile k zadržení věcí přistoupíte, vše vyfoťte. Sepište detailní seznam (protokol) a vyzvěte nájemce, aby doložil vlastnictví, pokud tvrdí, že věci nejsou jeho. Pokud se ozve třetí osoba (skutečný vlastník) a prokáže se, věc okamžitě vydejte.

3. Nezaměňujte právo s pomstou

Zadržovací právo není trest. Je to pojistka. Pokud budete neoprávněně držet cizí majetek, riskujete:

• Vindikační žalobu (žaloba na vydání věci), kterou pravděpodobně prohrajete.
• Povinnost nahradit škodu (např. ušlý zisk firmy, které jste zadrželi stroj).
• Náklady na soudní řízení, které mohou být vyšší než původní dluh na nájmu.

Závěrem: Prevence je levnější než soud

Zadržovací právo je až ta úplně poslední instance. Je to práce v právním minovém poli.

Většině těchto problémů se přitom dá vyhnout už na začátku: správným výběrem nájemce, prověřením jeho bezdlužnosti a kvalitně sepsanou nájemní smlouvou s dostatečnou kaucí. Když totiž nájem funguje, nemusíte si hrát na exekutory.