Černá stavba: Tikající bomba, kterou nový stavební zákon už neignoruje

Plánujete koupit domek se zahradou, kde stojí útulný altán, nebo se chystáte prodat nemovitost, ke které jste si před lety „na dobré slovo“ přistavěli garáž? Pozor. To, co vypadá jako drobnost, může být v očích zákona černá stavba. A s příchodem nového stavebního zákona končí doba, kdy se nad těmito prohřešky dalo snadno mávnout rukou.

Jako realitní makléř vidím tyto případy dnes a denně. Pojďme si nalít čistého vína: co pro vás černá stavba znamená?

Co je vlastně černá stavba?

Mnoho lidí si pod tímto pojmem představí celý dům postavený načerno v lese. Pravda je ale mnohem prostší. Černou stavbou je jakákoliv stavba, která nemá potřebné povolení, nebo byla postavena v rozporu s ním.

Týká se to i drobností, jako jsou:

• Přístavby a nástavby: Vybudování obytného podkroví nebo rozšíření obýváku o terasu.
• Vedlejší stavby: Kůlny, zahradní altány, pergoly s pevnými základy, garáže nebo i větší skleníky a moštárny.
• Bazény: Pokud přesahují zákonem stanovené limity a nejsou řádně ohlášeny.

Nový stavební zákon: Přitvrzujeme!

Dříve bylo „dodatečné povolení“ v podstatě jen administrativní formalitou. To se ale změnilo. Nový stavební zákon přinesl zásadní novinky:

1. Konec automatické legalizace: Stavbu lze dodatečně povolit jen tehdy, pokud prokážete, že jste jednali v dobré víře a stavba neodporuje veřejnému zájmu ani územnímu plánu.
2. Vysoké pokuty: Sankce se nyní mohou vyšplhat až do řádů stovek tisíc (u fyzických osob) nebo milionů korun (u firem).
3. Nařízené odstranění: Pokud stavba nesplňuje přísné podmínky nového zákona, stavební úřad má povinnost nařídit její demolici. A pozor – náklady na odstranění platí majitel!

Proč je černá stavba „prodejní zabiják“?

Pokud prodáváte nebo kupujete, černá stavba je obrovskou překážkou:

• Hypoteční stopka: Banky jsou dnes velmi opatrné. Pokud odhadce zjistí, že stavba na pozemku neodpovídá zákresu v katastru nebo dokumentaci, banka neposkytne úvěr, dokud se věc nevyřeší.
• Snížení ceny: Kupující, který ví o právní vadě, bude logicky žádat výraznou slevu za riziko a náklady spojené s legalizací.
• Časová past: Legalizace stavby může trvat měsíce i roky. Pokud spěcháte na peníze z prodeje, černá stavba vás zastaví na startu.

Důležité vědět: Černá stavba se v Česku nepromlčuje. Je jedno, jestli ji postavil váš dědeček před 30 lety. Jakmile se na ni přijde, úřad musí jednat.

Jak z toho ven? (Checklist pro majitele)

1. Porovnejte realitu s katastrem: Sedí tvary budov na mapě s tím, co vidíte z okna? Pokud na mapě chybí garáž, máte problém.
2. Prověřte archiv: Máte doma kolaudační rozhodnutí nebo stavební povolení ke všemu, co na pozemku stojí?
3. Konzultujte s odborníkem: Pokud zjistíte nesoulad, nepanikařte. Kontaktujte makléře nebo projektanta, který se specializuje na inženýring. Často lze věci vyřešit pasportizací (zjednodušenou dokumentací), pokud stavba splňuje parametry.

Závěr – Nečekejte na udání

Finanční úřady a stavební úřady dnes díky digitalizaci a leteckému snímkování vidí každý nový přístřešek. Neriskujte pokutu nebo nařízení demolice v nejméně vhodnou chvíli.

Prověřte si svou nemovitost včas. Ušetříte si peníze, čas a hlavně klidné spaní.