Předkupní právo dle současné právní úpravy

Novelou občanského zákoníku (OZ) z roku 2020 (s účinností od 1.7.2020) bylo předkupní právo až na několik výjimek zrušeno. Přesto stojí za to připomenout v jakých případech předkupní právo zůstalo.

Předkupní právo můžeme definovat jako právo oprávněné osoby požadovat, aby při prodeji dané nemovitosti byla tato nemovitost nejprve nabídnuta této oprávněné osobě či osobám. Překupní právo může být tzv. zákonné nebo smluvní, tedy podle skutečnosti, na základě které vzniká.

Podle aktuálně platného § 1124 OZ se od uvedené novely uplatní jen v případech takového spoluvlastnictví, které vzniklo pořízením pro případ smrti vlastníka (nejčastěji závětí), nebo takovým způsobem, které spoluvlastníkům neumožnilo ovlivnit jejich práva a povinnosti. Jinak řečeno jde o případy, kdy spoluvlastnictví nevzniklo na základě smlouvy.

Důležitou skutečností u současné úpravy předkupního práva je jeho časové omezení na dobu 6 měsíců od nabytí spoluvlastnického podílu. Pokud tedy u takto vzniklého spoluvlastnictví se spoluvlastník rozhodne v době do 6 měsíců od nabytí svůj podíl prodat mimo okruh ostatních spoluvlastníků, je povinen nabídnout svůj podíl všem ostatním spoluvlastníkům.

Člověk nemusí mít příliš velkou fantazii, aby si představil řadu variant, ke kterým v reálném životě může docházet. Vezměme jako příklad rodinný domek, který po rodičích zdědili před několika lety 3 sourozenci, z nichž např. jeden s rodinou v domku bydlí a každý z nich vlastní 1/3 domu. V domě jsou sice dva samostatné byty, ale dům není rozdělen na jednotky, takže každý ze sourozenců vlastní tzv. ideální třetinu domu. Jeden ze spoluvlastníků (ten, který v domě nebydlí) se dostane do finanční tísně a rozhodne se svůj podíl prodat. Pokud mezi sourozenci nepanují právě dobré vzájemné vztahy, může se tento spoluvlastník rozhodnout svůj podíl prodat a dle současné právní úpravy to může udělat aniž to oznámí zbývajícím spoluvlastníkům.

Předkupní právo dle současné právní úpravy také platí pro vztah mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby na tomto pozemku. Tuto situaci řeší § 3056, odst. 1) OZ: „Vlastník“ pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

Celkem raritní záležitost pak je toto: OZ také řeší předkupní právo nájemce k jednotce. Paragraf 1187 zní: „Vznikla-li jednotka rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám, má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu. To platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě. Předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti.“

A finální je stát: ve výčtu předkupních práv je třeba také zmínit právo státu na přednostní koupi národní kulturní památky. Vlastník kulturní památky je povinen v případě zamýšleného úplatného převodu vlastnictví (např. prodeje) movité nebo nemovité národní kulturní památky ji přednostně nabídnout Ministerstvu kultury ke koupi, s výjimkou prodeje mezi osobami blízkými nebo spoluvlastníky.

Tato povinnost je dána zákonem o státní památkové péči (č. 20/1987 Sb.). Za národní kulturní památku jsou považovány nemovité nebo movité věci, které za tuto památku určí svým nařízením vláda České republiky.