Velké změny v nájmech od roku 1.1.2026: Kdo nově zaplatí opravy a údržbu?

Věčný spor mezi nájemci a pronajímateli – „teče kohoutek, kdo to zaplatí?“ – dostává od 1. ledna 2026 nová pravidla. Dlouholeté limity pro drobné opravy se zvyšují a nájemníkům přibývají nové povinnosti třeba v oblasti údržby topení. Připravili jsme přehled toho, co se mění a jak to ovlivní vaši peněženku, ať už byt vlastníte, nebo si ho pronajímáte.

Základní pravidlo občanského zákoníku (§ 2257) zůstává stejné: Pronajímatel musí zajistit, aby byl byt v obyvatelném stavu. Nájemce se naopak stará o běžnou údržbu a hradí drobné opravy související s bydlením.

Ďábel se však skrývá v detailu – konkrétně ve vládním nařízení č. 308/2015 Sb., které tyto pojmy přesně definuje. A právě toto nařízení prochází k 1. 1. 2026 zásadní novelizací, která reaguje na růst cen materiálů i práce. Podívejme se, co přesně se mění.

1. Běžná údržba: Nájemcům přibývá nová starost o topení

Běžnou údržbou se rozumí udržování bytu v dobrém stavu. Patří sem klasické činnosti jako malování, tapetování, čištění podlah, ale třeba i čištění ucpaných odpadů až ke svislým rozvodům. To vše platí nájemce.

Co je nového od roku 2026?

Zásadní novinkou je výslovné rozšíření povinností nájemce v oblasti vytápění. Od roku 2026 spadají do běžné údržby (a tedy jdou na účet nájemce) také pravidelné prohlídky a čištění:

• kamen na pevná, kapalná a plynná paliva i elektřinu,
• kouřovodů,
• kotlů etážového topení (na všechna paliva),
• ovládacích termostatů a regulačních armatur etážového topení.
•  

Pozor: Stále platí, že oprava porouchaného radiátoru nebo rozvodů ústředního topení není běžná údržba a hradí ji pronajímatel. Ale pravidelná péče o zdroje tepla v bytě jde nově za nájemcem.

2. Drobné opravy: Limity výrazně rostou

Co není běžná údržba, může být „drobná oprava“. I tu platí nájemce, pokud se týká vybavení bytu ve vlastnictví pronajímatele. Jak poznáme, co je drobná oprava? Buď je to vyjmenováno v seznamu (výměny zásuvek, opravy vodovodních baterií, opravy kuchyňské linky atd.), nebo se rozhoduje podle ceny. A právě cenové limity se od roku 2026 zvyšují.

Limit na jednu opravu: Skok o 50 %

Do konce roku 2025 platilo, že pokud oprava (materiál + práce) stála více než 1000 Kč, už nebyla „drobná“ a platil ji pronajímatel.

• Nově od 1. 1. 2026 se tento limit zvyšuje na 1 500 Kč.

Příklad z praxe: Instalatér si za výměnu a materiál u protékajícího záchodu naúčtuje 1 400 Kč. V roce 2025 by tuto fakturu platil majitel bytu. Od roku 2026 ji v plné výši hradí nájemce.

Důležitá poznámka: Náklady na dopravu řemeslníka (výjezd) se do tohoto limitu nezapočítávají a vždy je hradí nájemce.

Roční limit: Ochrana nájemce se také posouvá

Aby nájemce nemusel po malých částkách zrekonstruovat celý zanedbaný byt, existuje roční „strop“. Jakmile součet všech drobných oprav v kalendářním roce přesáhne určitou částku, další opravy v daném roce už hradí pronajímatel.

Tento roční limit se počítá podle podlahové plochy bytu a i on se zvyšuje:

• Nově od 1. 1. 2026 je roční limit 150 Kč/m² podlahové plochy (dříve 100 Kč/m²).

Příklad: U bytu o rozloze 50 m² je nový roční limit 7 500 Kč (50 x 150). Dokud nájemce za rok neutratí za drobné opravy tuto částku, platí je on. Vše nad tuto částku hradí pronajímatel.

Jak předejít konfliktům a nedorozuměním?

Zvýšení limitů a nové povinnosti u topení přenášejí větší finanční odpovědnost na nájemce. To může v praxi vést k častějším sporům.

Nejhorší strategií je mlčení. Spory nevznikají kvůli pár stovkám korun, ale proto, že strany nevědí, co je čí povinnost. Nájemce často netuší, že má čistit kotel, a pronajímatel neví, že má platit opravu nad 1500 Kč.

Tip pro pronajímatele: Nespoléhejte na to, že si nájemce přečte složité vládní nařízení. Klíčem k bezproblémovému vztahu je jasná komunikace hned na začátku.