Chcete stavět a plánujete nákup pozemku?

Tento článek představuje základní přehled parametrů, které se vyplatí zkontrolovat s ohledem na plán budoucí výstavby vašeho domu, aby se nákup nestal budoucí noční můrou.

Územní plán – Zásadní pro určení, zda je daný pozemek vhodný k výstavbě, je jeho zařazení v územním plánu dané obce. Územní plán naleznete na webové stránce dané obce nebo dotazem na příslušný stavební úřad. V územním plánu je třeba přezkoumat jak grafickou část, tak textovou část. V územním plánu zjistíte, zda je pozemek v zastavitelné ploše a zda je na něm povolena výstavba rodinného domu, nebo vašeho záměru. Dále mohou být stanoveny koeficienty zastavitelnosti a zeleně a limity podlažnosti, které mohou fakticky omezit možný rozsah a hmotu (velikost) budoucí zástavby.

Důkladná kontrola listu vlastnictví, ochranná pásma a osobní prohlídka – Další důležité informace naleznete přímo v příslušném výpisu z katastru nemovitostí ohledně daného pozemku. Věnujte pozornost oddílu „Způsob ochrany nemovitosti“ a „Seznam BPEJ“. Dozvíte se, zda pozemek nepodléhá například památkové ochraně nebo zda je zařazen v zemědělském půdním fondu. Na listu vlastnictví bývají zapsána i ochranná pásma (ve formě věcného břemene), která rovněž mohou omezovat případnou výstavbu. Přímo na pozemku můžete rovněž zjistit existenci staveb, které nejsou zapsány v katastru nemovitostí a pro které bude třeba případně zajistit povolení jejich odstranění.

Předběžná informace – Dle nového stavebního zákona mají nově stavební úřady povinnost poskytnout tomu, kdo o to požádá, zdarma do 30 dní informaci nejen o tom, jaké jsou podmínky využití daného území (tj. co říká územní plán), ale dále i o tom, podle jakých hledisek bude stavební úřad žádost posuzovat a jaké dotčené orgány je třeba požádat o stanovisko. Žádost se podává příslušnému stavebnímu úřadu na formuláři „žádost o předběžnou informaci stavebního úřadu“. Zajištění této předběžné informace zájemcům o stavební pozemek více než doporučuji.

Inženýrské sítě – Pro budoucí výstavbu je dále důležité, zda jsou na pozemek dovedeny potřebné inženýrské sítě. Pokud nejsou, znamená nutnost jejich vybudování často významné náklady. Existenci inženýrských sítí je možné ověřit v portálu digitální mapy veřejné správy, který vede Český úřad zeměměřičský a katastrální. Elektrické vedení, plyn a telekomunikace můžete také ověřit přímo na webu příslušného provozovatele (ČEZ, PRE, E.ON, GasNet, Pražská plynárenská, CETIN). Příslušného správce vodovodu a kanalizace zjistíte dotazem na místním úřadě.

Přístup – Nikdy nezapomeňte na zajištění dostatečného přístupu a příjezdu na pozemek. Pokud je pozemek přímo napojen na místní komunikaci ve vlastnictví obce, máte vyhráno. Povahu komunikace si ověřte u obce dotazem na tzv. pasport komunikací. Pokud Váš pozemek dělí od místní komunikace soukromý pozemek jiného vlastníka, je vhodné ošetřit právo přístupu a příjezdu na pozemek věcným břemenem – služebností chůze a jízdy.

Podloží a archeologické nálezy – Další část prověrky můžeme směřovat směrem dolů, tedy co je pod povrchem pozemku. Pro budoucí založení základů nového domu lze doporučit odbornou kontrolu podloží – tzv. inženýrsko–geologický průzkum. Nevhodné podloží může významně zvýšit náklady na budoucí výstavbu. Provádění stavby může nepříjemně prodloužit také objevený archeologický nález. Takový nález není úplnou překážkou realizace domu, ale vlastník je povinen v případě nálezu oznámit tuto skutečnost Archeologickému ústavu a stavebnímu úřadu a umožnit archeologický průzkum a vyzvednutí nálezu. Orientačně lze zjistit riziko archeologického nálezu v mapové aplikaci geoportálu Národního památkového ústavu.

Záplavové zóny – Příroda nám v nedávné době opět ukázala svou sílu a připomněla, že je nutné věnovat pozornost rovněž tomu, zda se pozemek nenachází v záplavovém území. Tento parametr ověřte v mapě povodňových rizik povodňového informačního systému.

Závazná stanoviska a vyjádření – Vynětí ze ZPF Kromě projektové dokumentace bude stavebník k žádosti o povolení záměru přikládat rovněž závazná stanoviska a vyjádření dotčených orgánů a vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury. Kdo si splnil domácí úkol (Předběžná informace), má k dispozici od příslušného stavebního úřadu seznam dotčených orgánů, které je třeba obeslat s žádostmi o stanovisko. Nový stavební zákon sice umožňuje stanoviska dotčených orgánů nepřipojit a spolehnout se na to, že si je stavební úřad obstará sám, je však zřejmě vhodnější nenechat nic náhodě a zajistit si daná stanoviska předem a mít jistotu, že všechna potřebná stanoviska budou vydána jako souhlasná. Závazná stanoviska a vyjádření, k jejichž vydání je příslušný stejný dotčený orgán (například krajský úřad), budou vydána společně jako tzv. koordinované závazné stanovisko.

Závěrem tento článek určitě nemůže postihnout zcela kompletní výčet všech relevantních skutečností pro budoucí výstavbu rodinného domu na pozemku, který by byl univerzální pro všechny případy, všechny oblasti a všechny rodinné domy, předkládá však ty nejzásadnější a nejběžnější. Proto, pokud řešíte koupi pozemku určeného k zastavění, mějte oči otevřené, promluvte si se starostou dané obce. Můžete se dozvědět cenné informace, například o v budoucnu plánovaných stavbách v okolí, o snižování podzemní vody a problémech se suchem a další okolnosti, na které se díky tomu budete moci připravit již na samém počátku plánování výstavby.