Nejvyšší soud se zastal SVJ proti neplatičům

Úvodem: Přechodu dluhů se může kupující vyhnout pouze tak, že si vyžádá potvrzení SVJ o tom, jaké má prodávající vůči SVJ dluhy, respektive že takové dluhy nejsou.

Nejvyšší soud vynesl v nedávné době zajímavý rozsudek, ve kterém dovodil, že společenství vlastníků jednotek je oprávněno „odstřihnout“ od určitých dodávek služeb ty vlastníky jednotlivých jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování. Tím se Nejvyšší soud pro vztah mezi SVJ a jednotlivými vlastníky jednotek odchýlil od dosavadní judikatury ohledně nemožnosti odepření dodávek služeb a médií ze strany pronajímatelů nájemcům – neplatičům (která pro vztah pronajímatelů a nájemců nadále platí).

Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku. Pod správu domu a pozemku však nelze (jako u pronajímatele) vztáhnout povinnost SVJ zajistit vlastníkovi jednotky plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu. Podle výše zmíněného zákona č. 67/2013 Sb. může být SVJ poskytovatelem služeb a vlastník jednotky jejich příjemcem. V takovém případě SVJ rozhodne o rozsahu poskytovaných služeb a o způsobu rozúčtování služeb na jednotky. V praxi se bude jednat o ty služby, které jsou z logiky věci zajišťovány pro celý dům centrálně, jako je dodávka vody, odvádění odpadních vod, osvětlení a úklid ve společných prostorách nebo odvoz odpadu.

V judikátu, pak Nejvyšší soud dovodil, že může-li společenství vlastníků rozhodnout o tom, jaké služby bude vlastníkům jednotek zajišťovat, může také rozhodnout o tom, že tyto služby zajišťovat nebude, nebo – je-li to samozřejmě technicky možné – že je nebude dodávat vlastníkům jednotek, kteří dluží úhradu za jejich poskytování. Stejně jako o schválení druhu služeb o tom musí rozhodnout shromáždění společenství vlastníků, které také stanoví podrobné podmínky, za nichž lze zajištění služeb vlastníkovi jednotky odepřít. Odpojení dodávek bude samozřejmě možné jen v domech, kde bude technicky proveditelné a zároveň odpojení neplatiče neohrozí dodávku služeb ostatním, řádně platícím, vlastníkům jednotek. Přechod dluhů Nejvyšší soud se však v dané věci zabýval ještě jednou důležitou otázkou, a tou je přechod dluhů souvisejících s bytem na nového vlastníka jednotky. Pro případ převodu (tedy nejčastěji prodeje) jednotky, stanoví občanský zákoník v § 1186 odst. 22, že dluhy převodce vůči SVJ na příspěvcích na správu domu a pozemku, ale i dluhy za dodávky služeb, které SVJ zajišťuje, přecházejí na nového vlastníka (a prodávající bude ve vztahu k těmto dluhům ručitelem).

Přechodu dluhů se může kupující vyhnout pouze tak, že si vyžádá potvrzení SVJ o tom, jaké má prodávající vůči SVJ dluhy, respektive že takové dluhy nejsou. Takové potvrzení má kupující právo požadovat na prodávajícím, anebo (se souhlasem prodávajícího) přímo na SVJ. Nově však Nejvyšší soud potvrdil, že výše uvedený přechod dluhů na nového vlastníka se týká i situace, pokud nový vlastník nabyde vlastnictví k jednotce ve veřejné dražbě dobrovolné.

V poměrech nájemních vztahů se tedy nic nemění a pronajímatel stále nedostal efektivní nástroj, jak se vypořádat s neplatícím nájemcem. Nově však Nejvyšší soud posvětil alespoň společenstvím vlastníků možnost vlastníky jednotek, kteří jsou „černými pasažéry“, odpojit (pokud je to však vůbec z technického hlediska v daném domě možné). Lze doporučit všem kupujícím, aby při koupi bytu věnovali dostatečnou pozornost případným dluhům prodávajícího vůči SVJ a aby si vždy vyžádali potvrzení od SVJ o těchto dluzích. Vzhledem k tomu, že potvrzení se bude zpravidla týkat pouze již splatných dluhů, je třeba, aby si kupující ohlídali i úhradu případných částek, jejichž splatnost ještě nenastala.

Dále je třeba dodat, že vzhledem k tomu, že SVJ nemá povinnost dělit vyúčtování k datu převodu jednotky mezi prodávajícím a kupujícím, je vhodné v převodní smlouvě myslet i na to, jak se smluvní strany mezi sebou vypořádají ohledně případného přeplatku / nedoplatku na platbách vůči SVJ v prvním následujícím vyúčtování SVJ po převodu jednotky za dobu, po kterou byt vlastnil a užíval ještě předchozí vlastník.