Co má vliv na cenu nemovitosti?

Cenu, za kterou si můžeme dovolit nabídnout a nakonec i prodat svoji nemovitost ovlivňuje mnoho parametrů. Typ nemovitosti, velikost, lokalita, jsou základní parametry, které vnímá každý. Co ale odlišuje cenu dvou nemovitostí o stejné velikosti i lokalitě? Mohou to být zdánlivé maličkosti, které ovšem výslednou cenu ovlivní výrazně. Prodávajícímu umožní požadovat více nebo naopak kupujícímu žádat snížení požadované ceny.

Bude právě ta vaše nemovitost nejžádanější?

Zřejmě každý tuší, že sklepní byt s okny na sever a stejně velký byt v prostředním patře s krásným prosluněným obývákem a výhledem, se budou v ceně lišit i kdyby třeba byly od sebe vzdáleny jen dvě ulice. Pokud se snažíte odhadnout cenu vašeho bytu pomocí srovnávací analýzy, jistě jste již sesbírali informace o podobných nemovitostech v okolí. Stanovení ceny na základě průměru však není příliš vhodné řešení.

Místo průměru je daleko lepší jednotlivé nemovitosti seřadit podle ceny, vyřadit ty co “vyčnívají” a pak hledat, kam byste zařadili tu vaši. V tomto článku vám proto nabízíme přehled faktorů, které vám pomohou odhadnout, zda bude váš byt na horních nebo spodních příčkách vašeho seznamu podobných nemovitostí.

Uvedená procenta berte prosím s rezervou. Uvádím je spíše pro lepší představu o významu daného faktoru vůči ostatním. Pro úplnost a objektivnost musíme uvést, že pro stanovení ceny nelze jednotlivé faktory jednoduše sčítat a odčítat. Souhra některých faktorů může mít mnohem zásadnější dopad na cenu než prostý součet původních parametrů. To však překračuje rozsah tohoto článku, který je spíše náhledem do problematiky srovnávací analýzy.

Zjednodušeně popsáno

Přízemí, zvýšené přízemí (-10 %), oproti vyšším patrům je cena bytů v přízemí a zvýšeném přízemí o 5-10 % nižší, poslední patro (-5 %) , kvůli obavám z protékající střechy klesá cena o 5 %.

Orientace na sever (-3 %), severní orientace nebo špatný či žádný výhled snižují cenu o 1-5 %, tma v bytě (-10 %), extrémně tmavý byt s minimem denního světla = mínus 5-10 %.

Balkon, terasa ( 5 %), častý požadavek většiny kupujících, pokud v bytě není, klesá cena o 3-5 %.

Vysoké stropy ( 5 %), obvykle výhoda, i když částečným negativem mohou být vyšší náklady na vytápění.

Sklep, komora ( 2 %), hodnotu zvyšují také úložné prostory v použitelném stavu. Ideální je “sklípek” na patře.

Dobré parkování (2 %), dostatek volných parkovacích míst v okolí navyšuje cenu bytu o 2 procenta.

Výhled do vnitrobloku (-10 %), ALE pokud díky tomu neslyšíte hluk od silnice, je to naopak výhoda.

Světlý byt (5 %), máte-li pěkný světlý byt, oproti průměru to cenu zvyšuje o přibližně 5 %.

Rušný provoz v okolí (-10 %), továrna, hlučný provoz s umělým osvětlením, to vše snižuje hodnotu až o 10 procent. Rušná silnice (-5 %), v případě dálnic nebo magistrál to může být i více než 5 procent z ceny.

Dům bez výtahu (-5 %), pokud máte byt v třetím a vyšším patře bez výtahu, odečtěte 5%.

Špatní sousedé (-50 %) pokud bude polovina bytů v domě vybydlená, ztratí cenu i udržované byty.

Dům před rekonstrukcí (-3 %), nezateplený dům, nespravená střecha atd. – cena klesá o 1-3%.

Záplavové území (-15 %), pokles v záplavovém území je 10-20 %, při riziku povodní 3. stupně a horší nemovitost většinou nepojistíte.

Menší dům (3 %), malý počet bytů v domě (dům je např. jen čtyřpatrový) zvyšuje cenu.

Osobní vlastnictví (5 %) , byt v osobním vlastnictví lze oproti družstevnímu zastavit pro čerpání hypotéky.

Panelová konstrukce (až -20 %), panelové domy mají oproti cihlovým horší pověst a nižší životnost.

Zeleň v okolí (10 %) ,dostatek zeleně nebo park/lesopark v blízkosti zvyšují cenu o 6-10%.

Hřiště a sportoviště (3 %), upravené hřiště nebo jiné sportovní areály navyšují cenu nemovitosti o cca 3 %.

Vysoká nezaměstnanost (-20 %), v regionu s vysokou nezaměstnaností a vysokou nabídkou volných bytů klesá jejich cena od 10-30 %.

Blízká zastávka (5 %)pokud je v blízkosti zastávka hromadné dopravy, zvyšuje to cenu cca o 5 %.

Centrum města (až 25 %), poloha v centru zvyšuje průměrnou cenu o čtvrtinu, v lukrativních místech i více. U velkých měst však může lukrativnost některých čtvrtí tuto výhodu přebíjet.

Občanská vybavenost (5 %) cenu zvyšuje například školka, škola, obchod nebo nákupní centrum v dosahu.

Sídliště na okraji (-15 %) pokud je váš byt na okrajovém sídlišti, může cena vůči průměru spadnout klidně i o 15 procent.

Dopočítali jste se?

Ať už jste s výsledkem spokojeni nebo ne, neváhejte využít možnosti nechat si nacenit svoji nemovitost , jsem tu  pro vás.