Jak se stanovuje tržní cena nemovitosti?

Co je to tržní cena nemovitosti? Jak její název napovídá, je to cena, kterou určuje trh, přesněji řečeno cena, za kterou je majitel ochoten prodat a zájemce koupit. Přesnou tržní cenu nemovitosti nelze určit, ale s určitou mírou přesnosti ji lze odhadnout. Jaké hlavní faktory vstupují do hry a co výslednou cenu nejvíce ovlivňuje, se dozvíte v dnešním článku.

Přesná kupní cena nemovitosti neexistuje

Pokud byste stavěli nový dům a spočítali každou cihlu i hřebíček, které na stavbě použijete, dostanete poměrně přesnou částku – pořizovací cenu domu. Při prodeji však tímto způsobem cenu stanovovat nelze. V konečném důsledku záleží jen na tom, kolik bude kupující ochoten za vaši nemovitost zaplatit.

Veškeré metody stanovení tržní ceny se snaží predikovat nejvyšší částku, kterou bude ochoten někdo v daném čase a určité lokalitě zaplatit. Pokud mluvíme s prodávajícím, bavíme se o cenovém rozmezí od – do.  Spočítá-li vám někdo do haléře přesnou tržní cenu, moc mu nevěřte.

I zkušený odhadce s razítkem jen odhaduje

Ani sebezkušenější odhadce s kulatým razítkem neumí předpovídat budoucnost. Vždy jen odhaduje chování lidí, kteří nemovitosti kupují.

Cena nemovitosti se tvoří až samotným prodejem. Prodat se dá dobře, špatně nebo skvěle. Cíl kvalitního makléře je pro svého klienta (prodávajícího) zajistit “nejvyšší cenu na daném trhu a v daný čas možnou”, to znamená prodat skvěle.

Nabídková cena a cenová strategie prodeje – před samotným prodejem kromě určení nabídkové ceny si budeme potřebovat také určit strategii, s jakou nemovitost budeme prodávat.  Správně nastavená nabídková cena je pro úspěšný prodej klíčová.

Prodejní strategie

Jak tedy na to? Abychom to dokázali, potřebujeme nejdříve identifikovat cílovou skupinu. Není to žádná věda. Prostě si definujte ideálního kupce. Kupce, pro kterého bude mít vaše nemovitost nejvyšší hodnotu a bude ochoten za ni zaplatit nejvíce peněz. Pro lepší představu se nebojte si takového kupce namalovat, pojmenovat, přiřadit mu vlastnosti, společenské a profesní zařazení. To vám pomůže identifikovat případnou chybu – nachází se taková cílová skupina ve vašem regionu? Bude dostatečně veliká? Jakou motivaci bude mít, aby právě tu vaši nemovitost koupil?

Tento jednoduchý postup vám může pomoci odhalit případnou chybu v nastavení nabídkové ceny – třeba zjistíte, že ten, kdo by byl vaši nemovitost ochoten koupit na ni nemá, resp. je na něj příliš drahá a ten, kdo finanční prostředky má, nebude ochoten je vydat právě za vaši nemovitost, protože ve stejné cenové hladině může mít jiné, zajímavější alternativy – například vlastní výstavbu apod.

Následně pomocí srovnávací analýzy cen prodaných srovnatelných nemovitostí a analýzy konkurenčních nabídek určíme cenové rozpětí, za které se naše nemovitost s 90% pravděpodobností prodá. Kvalitní makléř má přístup k přesným statistikám prodejních cen nemovitostí, takže lidově řečeno, nevaří z vody, ale pracuje s přesnými daty.

Na základě určení pravděpodobné tržní ceny stanovíme cenovou strategii prodeje. A klíčovou součástí této strategie je právě zvolení správné nabídkové ceny.

Srovnávací analýza

Jednou z dalších metod stanovení tržní ceny je „srovnávací analýza“. Můžete si ji udělat i sami a jak už napovídá název této metody, nejprve vyberete přibližně  5 až 15 nemovitostí, které se podobají té vaší a pak srovnáváte jejich vlastnosti a cenu.

No a s jakými čísly počítat?  A je vaše nabídka konkurenceschopná? Vaše nemovitost totiž není jediná v širém okolí a proto je potřeba počítat i s vlivem trhu. To vám ukáže až zájem potenciálních kupujících.

Ještě jednu poznámku na závěr

Kupujícího vůbec nezajímá, kolik potřebujete „peněz“ z prodeje dostat, zaplatí vám tolik kolik má pro něj vaše nemovitost reálnou hodnotu. Při prodeji je potřeba se na svůj “bývalý domov” dívat jako na zboží. A to je pro každého prodávajícího obtížné. Proto je dobré na prodej využít služeb makléře, nezávislé osoby, která k vaší nemovitosti nemá citovou vazbu a prodej neovlivňuje emocemi.