Co si ověřit při koupi bytu

Byt není rohlík a před jeho koupí je třeba si spoustu důležitých věcí ověřit. Kupujete-li byt bez realitní kanceláře, seznámím vás tím, co všechno si musíte ověřit a na jaká úskalí si dát největší pozor. V případě, že kupujete byt přes realitní kancelář, níže uvedené informace a skutečnosti by vám měla automaticky prověřit sama kancelář a sdělit vám skutečný stav věci. I tak je dobré vědět, jaké informace po svém makléři vyžadovat.

Právní stav bytu

Základní ověření spočívá v tom, kdo je skutečným majitelem bytu a kdo je oprávněn s vámi o jeho prodeji jednat. Vlastnictví a jeho formu si snadno zjistíte z informací uvedených v listu vlastnictví na katastru nemovitostí.

V katastru nemovitostí si také ověříte, že se skutečně jedná o bytový prostor a rovněž zjistíte, zda na bytu neváznou exekuce, soudní spory nebo věcná břemena.

Technický stav bytu

Technický stav bytu je jistě velmi důležitý. Zaměřte se nejen na vzhled, ale všímejte si stavu oken, prasklin ve zdi, výskytu plísní, stavu rozvodů elektřiny, stoupaček, kuchyně, koupelny a neopomíjejte ani společné prostory, chodby, dveře, střecha, zateplení.

Různé skryté vady můžete leckdy jako lajk přehlednout a proto se na posouzení skutečného stavu nemovitosti vyplatí najmout odborníka. Budete mít dopředu jasnou představu o rozsahu případné rekonstrukce nebo si naopak ušetříte neplánované výdaje na opravy.

Reálná velikost bytu

Majitelé ( samoprodejci ) bytu se někdy pokoušejí svoji nemovitost zatraktivnit nepravdivou informací o jeho rozměrech – zahrnou do celkové výměry v inzerátu i neobytné části jako je balkon, sklep nebo lodžie.

Můžete si byt sami přeměřit, což s dnešními laserovými metry není žádný velký problém, nebo si skutečnou plochu bytu ověřte z ročního výpisu za služby spojeného s užíváním bytu. Ten vám mimo jiné poskytne také přesnou výši záloh, případně dluhy společníků vůči společenství vlastníků nebo družstvu.

Poplatky, exekuce a dluhy

Určitě se také zajímejte o případné poplatky, exekuce i dluhy předchozího majitele, nebo nájemníka bytu. Často se jedná o nedoplatky na energiích, které již mohou být navýšeny o sankce za pozdní úhradu a zodpovědnost za jejich splatnost by pak připadla vám.

Před koupí samotného bytu by vás měla varovat i exekuce samotného majitele, která se na byt může vztahovat. Vlastníka si můžete prověřit v Centrálním registru dlužníků nebo Centrální evidenci exekucí a v případě jejich výskytu rozhodně zpozornět.

Nezapomeňte si také prověřit stav hospodaření Společenství vlastníků nebo bytového družstva. Jejich dluhy jdou i za vámi. Blíže jsem o této problematice psal v samostatném článku.

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je dnes standardní právní listinou, která doprovází každou koupi bytu. Jedná se o projev vážného zájmu na jedné straně byt koupit a na druhé ho prodat. Slouží jako záruka, že po dobu smluvené lhůty nebude majitel byt nabízet dalším zájemcům. V případě, že byt kupujete prostřednictvím realitní kanceláře, měla by být vždy trojstranná, tj. uzavřená mezi prodávajícm, kupujícim a realitní kanceláří.

S podpisem rezervační smlouvy se vyplatí nespěchat

Velmi častou chybou je unáhlený podpis rezervační smlouvy. I když se vám nabízený byt líbí sebevíc, vyčkejte. Můžete se tak vyvarovat nemalých sankcí v případě, že byste si nákup nemovitosti později rozmysleli nebo například nestihli včas vyřídit financování jejího nákupu.

Schválení hypotéky je dnes ve většině bank otázka několika dní, avšak vyřízení všech potřebných dokladů, které musíte bance ke schválení doložit, se může někdy protáhnout.

Rezervační poplatek

Ruku v ruce s uzavřením rezervační smlouvy jde také složení rezervačního poplatku, který slouží jako bezúročná jistina pro prodávajícího i kupujícího a zároveň jako záloha budoucí koupě. Rezervační jistina musí být úměrná kupní ceně bytu. Obvykle bývá ve výši 5 % z prodejní ceny, ale může být i vyšší.

Rezervační poplatek hraďte až v okamžiku, kdy máte schválenou hypotéku a pohlídejte si, aby v rezervační smlouvě byly jasně stanoveny podmínky pro jeho vrácení.

Smluvní dokumentace

Kupujete-li byt prostřednictvím realitní kanceláře, je kupní smlouva vždy připravována právníky, přesto se vám vyplatí nechat si ji zkontrolovat vlastním advokátem. U prodeje bez realitní kanceláře na revizi a odborném posouzení smlouvy právníkem vysloveně trvejte. Vyhnete se tím do budoucna možným sporům a problémům.

Družstevní byt

Koupě družstevního bytu má ještě další mnohá specifika. Zkontrolujte si veškeré poměry v družstvu, zejména pak vaše práva a povinnosti družstevníka vůči družstvu. Může se jednat o různé poplatky, nutnost svolení s podnájmem a zajímat by vás určitě mělo i hospodaření družstva.

Jak vidíte, zdánlivě jednoduchá záležitost jakou je koupě bytu, může být plná nástrah a složitého vyřizování. Chcete-li si mnoho problémů ušetřit a nakoupit byt hladce a bez starostí, je lepší využít služeb renomovaného a kvalitního realitního makléře. Rozhodně se to vyplatí!